北京市政府


北京市城乡集市贸易管理规定
市政府



第一条 为维护城乡集市贸易秩序, 活跃城乡经济,方便群众生活,根据国家有关规定,结合本市具体情况,制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内的城乡集市贸易管理。
第三条 市、区、县工商行政管理局是同级人民政府管理城乡集市贸易的主管机关。
各级公安、公安交通、规划、税务、物价、标准计量、卫生防疫、畜禽检疫、环境卫生、劳动等行政机关,按照各自的职责,对城乡集市贸易依法进行监督。
第四条 本市集市贸易场地的建设, 纳入北京城市建设规划和商业布局建设规划。本市集市贸易的发展,纳入本市商业发展规划。
第五条 开办集市贸易市场必须具备下列条件:
一、集市场地符合城市建设规划,不得妨碍交通,不得影响市容。
二、集市的设置符合商业发展规划,布局合理,方便群众生活。
三、有明确的开办单位。
四、有开办集市必需的资金。
五、有相应的管理措施。
第六条 开办集市贸易市场, 由开办单位提出申请,经所在区、县人民政府同意,并按城市规划管理和道路交通管理的有关规定办理占地审批后,向所在区、县工商行政管理局申领集市贸易市场开办许可证;区、县工商行政管理局开办的市场,由市工商行政管理局核发集市贸易市场开办许? 芍ぁ? 申领集市贸易市场开办许可证的具体办法,由市工商行政管理局会同有关部门制定。
第七条 集市贸易市场的合并、迁移或撤销, 由开办单位按照开办的审批程序办理。未经区、县人民政府批准,开办单位不得擅自改变集市贸易场地和建筑的使用性质。
第八条 开办单位对集市贸易市场负有下列管理责任:
一、协助工商行政管理机关和其他行政管理机关贯彻执行有关集市贸易的法律、法规和规章。
二、对从事集市贸易的经营者进行遵纪守法的教育。
三、监督检查经营者的经营活动,维护消费者的合法权益。
四、维持集市贸易市场内的秩序,保持场地清洁和摊容美观。
五、负责集市贸易的统计。
六、负责集市贸易场地及设施的建设和其他经营条件的改善。
第九条 40个摊位以上的集市贸易市场和农副产品批发市场,应由开办单位设立市场管理机构;不足40个摊位的集市贸易市场,应由开办单位配备专职市场管理人员。开办单位可以按照市工商行政管理局的有关规定,聘用市场协管人员。
市场管理人员执勤时,必须佩戴工商行政管理机关制发的统一标志。
第十条 开办单位应在集市贸易市场明显处设立标志牌,标明市场名称、开办单位名称、负责人姓名和市场面积。集市贸易市场内必须设立公平计量器具和监督箱。
第十一条 任何单位和个人, 未经工商行政管机关批准,不得在集市贸易市场场外摆摊经营或流动经营。
第十二条 参加集市贸易的经营者, 除农民销售自产的农副产品外,必须持有营业执照,并按规定的经营范围、经营方式,在指定的摊位,亮照经营。
第十三条 禁止在集市贸易市场经营下列物品:
一、国家规定实行统一经营的商品。
二、国家、本市列入保护范围的珍贵动物、植物。
三、文物、珠宝、金银及其制品。
四、非生活性废金属。
五、迷信、反动、淫秽的书刊、画片、照片、歌片、音像制品及其他非法出版物。


六、有毒、有害、污秽不洁、腐烂变质的食物,病死、毒死或死因不明的禽、畜、兽、水产及其制品。
七、爆炸物品、剧毒物品及其他化学危险物品。
八、麻醉药品、放射性药品、伪劣药品。
九、国家和本市禁止集市贸易经营的其他物品。
第十四条 集市贸易市场禁止下列行为:
一、倒卖票证和用票证倒换商品。
二、从零售商店套购商品转手加价倒卖。
三、以次充好、掺杂使假、偷工减料、计量不足。
四、欺行霸市、哄抬物价、强买强卖。
五、赌博、看相、测字、算命以及其他迷信活动。
六、法律、法规、规章禁止的其他行为。
第十五条 从事集市贸易的经营者应按国家规定的标准缴纳市场管理费。管理费由工商行政管理机关收取或委托开办单位代收。收费票据由市工商行政管理局统一印制。
集市贸易市场的开办单位为经营者提供设施或服务的,可以按规定收取费用。
第十六条 集市贸易市场的开办单位有下列行为之一的,由工商行政管理机关予以处罚:
一、对无集市贸易市场开办许可证擅自开办或自发形成的集市贸易市场,予以取缔,对擅自开办单位处以1万元以下的罚款。
二、对未按本规定办理变更审批,擅自合并、迁移集市贸易市场的,限期补办变更审批,并处以1万元以下的罚款;不符合开办条件的,责令停办,并处以1万元以下的罚款。
三、对擅自撤销集市贸易市场,或擅自改变集市贸易场地及其建筑使用性质的,处以1万元以下的罚款,并限期改正。
四、对因管理不善,造成集市贸易秩序混乱的,限期改正;逾期不改正的,责令停办,并处以1万元以下的罚款。
第十七条 对未经工商行政管理机关批准, 在集市贸易市场场外摆摊经营或流动经营的,由工商行政管理机关予以警告;情节严重的,没收其非法经营商品和非法所得,并对违法单位处以2万元的罚款,对违法个人处以100元的罚款。
第十八条 从事集市贸易的经营者有下列行为之一的,由工商行政管理机关予以处罚:
一、对无营业执照或不按规定的经营范围、经营方式经营的,没收非法所得,并可对违法单位处以2万元以下罚款,对违法个人处以500元以下罚款。
二、对涂改、出租、出借、转让、出卖营业执照及其副本的,没收非法所得,吊销营业执照,并可对违法单位处以3万元以下罚款,对违法个人处以500元以下罚款。
三、对不亮照经营或不在指定摊位经营的,予以警告,并可处以50元以下罚款。
四、对经营本规定第十三条所列禁止经营的物品的,没收非法经营物品和非法所得,并移送有关部门依法处理;情节严重的,吊销营业执照。
五、对有本规定第十四条所列禁止行为的,根据情节轻重,予以警告,强制收购或没收其经营商品,没收非法所得,并可处以非法所得2倍以下罚款;情节严重的,吊销营业执照。




对严重扰乱集市贸易秩序的,工商行政管理机关可以采取扣留其经营商品和经营工具等强制措施,并移送公安机关依法处理。
第十九条 本规定所定罚款处罚的的具体办法, 由市工商行政管理局制定,报市人民政府批准后执行。
第二十条 从事集市贸易的经营者, 必须遵守税收、物价、治安、劳动、标准计量、卫生防疫、畜禽检疫、环境卫生管理的法律、法规、规章。违者,由各该行政主管机关依法处罚。
第二十一条 对拒绝、阻碍工商行政管理人员或其他行政执法人员依法执行职务的,由公安机关依法处理;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第二十二条 工商行政管理人员和其他行政执法人员以及开办单位的市场管理人员,必须廉洁奉公,忠于职守。对徇私舞弊,滥用职权,贪污受贿的,依照国家有关规定给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第二十三条 本规定执行中的具体问题, 由市工商行政管理局负责解释。
第二十四条 本规定自1990年8 月1 日起施行。



1990年7月17日
论商品房买卖合同司法解释第十八条之不足

最高人民法院在2003年4月28日颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，并于当年6月1日开始实施。该司法解释的颁布，给法院系统及仲裁委审理商品房买卖合同纠纷案件有了更为准确的法律依据，在司法界引起了高度的重视，且好评如潮。但是在司法实践中，笔者认为，该司法解释除了解释本身适用范围较窄之外，部分条文也存在法理上的不足，现仅就该司法解释的第十八条的不足之处分析一二。
一、司法解释的不足之处
该司法解释的第十八条的内容如下：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
笔者所认为该条的不足之处不在于逾期办证损失或者违约金计算方法，而是对于由于出卖人的原因的界定在此是不清楚的，该条文没有明确指出开发商的原因是否包含除开发商法定协助义务未履行之外的其他与开发商有关的原因，故此在司法实践中极易引起不同的理解。
二、协助义务与代理义务的差别
根据国务院1998年《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，商品房的买受人应当在法定的期限内办理土地使用权证书和房屋所有权证书（预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理），作为开发商的出卖人仅承担协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，根据此条的规定，开发商出卖商品房，如不履行协助买受人办理产权证的义务，应当承担违约责任。
本条规定在开发商与买受人就商品房办理产权证书没有任何的特殊约定，同时也没有收取办理产权证书税费的行为时，出卖人与买受人的关系及双方的权利和义务都是比较清楚的，但在商品房买卖实践中，存在为数不少的由商品房的开发商负责办理产权证书，且在双方签订的商品房买卖合同中约定了办理房产证的程序、方式，在这种情况下，如果出现逾期办证的情况，引用该司法解释时就需要慎重，否则会出现法理上的错误。
首先，如果开发商与买受人约定由开发商代为办理产权证书，那么办证责任应当由开发商承担，此时开发商的义务就包含两个方面，一个是法定的协助义务，另一个是约定的代理办证义务，这两个义务在法律上是不同的，具体的不同点在于协助义务属于法定义务，不具有时效的限制，同时无须买受人的请求，其应当按照法规的规定予以实施，但是约定的代理办证义务是一种合同法上委托代理关系，一种纯粹的合同约定义务，该义务是一种基于请求权存在的债权义务，受到时效的限制。
其次，在商品房买卖中，开发商的法定的协助义务根据相关规定是较为明确的，根据建设部《城市房地产转让管理规定》中第七条规定，出卖人承担与签订房地产买卖书面合同、会同买受人在合同签订后30天内办理合同备案手续的义务，同时按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定出卖人还有一项提供办理权属登记的部分资料的义务，该资料主要包含用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证及房屋竣工验收资料、楼宇测绘报告、完税证明、购房发票及购房证明书等等。当然，开发商代理买受人办理产权证书在法律上是没有限制性规定的，该合同约定只是合同当事人的意思自治。
第三，由于开发商办证不能基于的原因存在多种类型，故此可能使得商品房买卖合同纠纷中逾期办证违约金支付依据的差别。开发商不承担法定的协助办证义务，应当按照司法解释第十八条的规定，承担逾期办证违约金，这毫无疑问，但是如果开发商履行了协助义务，但是其作为代理人身份不积极履行或者客观上存在履行障碍，能否按照该条文承担逾期办证违约金呢，笔者以为应进行区分，毕竟代为办证义务是基于合同产生的义务，而且该义务是基于开发商与买受人就房产证办理在买卖合同中签订的委托代理条款而赋予开发商的一项义务，这与法定义务是根本不同的。当然在实践中，开发商代为办证迟延，肯定也会使买受人存在损失，但是该损失如何界定，只能依据合同法关于委托合同的规定予以测算，而不能按照商品房买卖司法解释第十八条计算，即使是按照合同法关于委托合同的规定或者合同约定计算出的损失数额是一致的。
第四，如果由于买受人不支付代理办证的对价或者由于不可抗力的因素使得其在履行了协助义务后，无法履行其代理办证的义务，双方之间的代为办证的代理合同应自然解除，开发商也不应承担违约责任，但是其协助办证义务不应受到任何的影响，无论是开发商的协助义务已经在履行中还是已经履行完毕。
三、代理义务履行迟延的责任及损失计算
实践中，关于代为办证的问题是十分常见的，主要原因是开发商为了更多的占用买受人的资金，用于进一步投资或者经营，按照有关规定，房屋产权证书所需要的税费最低不少于房价款的3.5％，主要包含契税和维修基金。一般情况下，开发商即使代为办证也应在房屋经过验收，办理楼盘的大证时，方可向买受人收取办证?费，但是多数开发商在签订预售合同时就想买受人受了全部税费。故此对于买受人来说，从合同签订时起至法定应该可以办理产权证书时间止，开发商无偿使用该部分资金，买受人的损失应当界定为银行同期贷款利率产生的损失，而从法定应该可以办理产权证书时间起至开发商履行代理办证义务止，买受人的损失界定为按照逾期银行贷款利率计算，基数为收取的全部税费和买受人已付房款总额，该结果更为准确。
当然如果开发商与买受人就代理办证义务迟延履行约定了其他的内容，那么应该依据双方的协议约定计算损失数额。
四、司法实践中的举证责任分配
在司法实践中，笔者认为，应将逾期办证原因查明的举证责任归属开发商更为准确，原因是，开发商在商品房买卖中与买受人信息严重的不对称，对于房屋、楼盘的具体情况，开发流程，验收办证程序等是不清楚的，如果出现了逾期办证的情况，具体是协助义务的不履行，还是代理义务的不履行，买受人是无法查清的，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七条及第七十五条的规定，由于开发商在产权证书办理过程信息优势地位，同时协助义务履行的有关资料、证明均由开发商持有，如其不交付有关部门或者司法部门，查清该问题是极其困难的，故此应由其承担举证责任。