天津市人民政府



津政令第60号






《天津市房屋租赁管理规定》已于２００２年８月１９日经
市人民政府第５５次常务会议通过，现予公布，自２００２年１１
月１日起施行。



　　　　　　　　　　　　　市长 李盛霖
　　　　　　　 二ＯＯ二年九月五日



天津市房屋租赁管理规定



　　　　　　　　　　 第一章　总　则

　　第一条　为了规范本市房屋租赁行为， 维护房屋租赁市场秩
序，保护房屋租赁当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合
本市实际情况，制定本规定。
　　第二条　本规定适用于本市行政区域内的房屋租赁及其管理
活动。
　　本规定所称房屋租赁，是指出租人将房屋出租给承租人使用，
由承租人向出租人支付租金的行为。
　　第三条　市房地产管理局是本市房屋租赁的行政主管部门，
负责本规定的组织实施。
　　区、县房地产管理局负责各自辖区内房屋租赁的行政管理工
作，业务上受市房地产管理局的领导。
　　第四条　房屋租赁应当遵循自愿、 公平、有偿和诚实信用的
原则，并应当依法缴纳税、费。
　　房屋租赁当事人不得利用租赁房屋进行违法活动，不得损害
社会公共利益。

　　　　　　　　 第二章　租赁范围和条件

　　第五条　租赁的房屋包括住宅房屋和非住宅房屋。
　　房屋有下列情形之一的，不得出租：
　　（一）未依法取得房屋所有权证书或者其他合法权属证明的；
　　（二）共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；
　　（三）改变房屋用途，未经市或者区、县房地产管理局批准
的；
　　（四）被鉴定为危险房屋的；
　　（五）属于违章建筑的；
　　（六）法律、法规、规章规定不得出租房屋的其他情形。
　　第六条　有下列情形之一的，视同房屋租赁：
　　（一）出租人以提供房屋使用权为条件与他人合作、合伙经
营，不参与管理、不承担风险而获取收益的；
　　（二）将房屋内的场地分割提供给他人使用并获取收益的；
　　（三）以其他方式变相出租、转租房屋的。
　　第七条　房屋出租人是指下列单位和个人：
　　（一）拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织；
　　（二）被授权经营管理房屋的法人或者其他组织；
　　（三）房屋的代管人；
　　（四）法律、法规、规章确定的其他权利人。
　　房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或
者其他组织。
　　第八条　从事房屋出租经营活动的单位应当持有市房地产管
理局核发的房屋租赁经营资质证书。
　　第九条　出租房屋应当提供土地使用证明。
　　出租商住两用楼的底商用于餐饮、娱乐、洗浴、洗染等经营
活动的，房屋出租人应当事先征得房屋相邻关系人的书面同意，
并应当按照国家和本市有关规定办理相关手续。
　　出租在建房屋的，应当符合国家和本市有关商品房预售的条
件。
　　
　　　　　　　　　第三章 房屋租赁合同

　　第十条　房屋租赁当事人应当以书面形式订立房屋租赁合同。
房屋租赁合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
　　（一）租赁当事人的姓名或者名称、住所；
　　（二）房屋坐落地点、面积、结构、装修、附属设施和设备
状况；
　　（三）租赁用途；
　　（四）租赁期限；
　　（五）房屋交付日期；
　　（六）租金数额、租金支付方式和期限；
　　（七）房屋使用要求和维修责任；
　　（八）房屋转租的约定；
　　（九）房屋返还时的状态和增添物的处置；
　　（十）变更和解除合同的条件；
　　（十一）违约责任和争议的解决方式；
　　（十二）当事人约定的其他条款。
　　房屋租赁合同的示范文本由市房地产管理局会同市工商行政
管理局共同制订。
　　第十一条　下列房屋出租，应当执行市人民政府批准的租金
标准：
　　（一）公有居住房屋；
　　（二）以行政调配方式出租的非居住房屋；
　　（三）政府投资建造的公益性非居住房屋；
　　（四）市人民政府规定的其他房屋。
　　前款规定以外的其他房屋的租金，由房屋租赁当事人参照市
人民政府有关部门发布的指导租金协商确定。
　　第十二条　房屋租赁期限由房屋租赁当事人协商确定， 但不
得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限
并且不得超过２０年。
　　房屋租赁期届满，房屋租赁当事人可以续订房屋租赁合同，
但续订合同的房屋租赁期限自合同续订之日起不得超过土地使用
权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过２
０年。
　　第十三条　房屋租赁当事人一方为外国或者港、 澳、台地区
的自然人、法人或者其他组织的，房屋出租人应当自房屋租赁合
同订立或者变更之日起３０日内，到市房地产管理局办理房屋租
赁登记备案手续。
　　前款规定以外的其他房屋出租人应当自房屋租赁合同订立或
者变更之日起３０日内，到区、县房地产管理局办理房屋租赁登
记备案手续。
　　未经登记备案的房屋租赁合同，不得对抗第三人。
　　第十四条　房屋出租人办理房屋租赁登记备案手续， 应当提
交下列材料：
　　（一）房屋租赁合同；
　　（二）房屋所有权证书或者房屋合法权属证明；
　　（三）出租人的身份证明；
　　（四）出租代管房屋的，提供委托代管人同意出租的证明；
　　（五）出租共有房屋的，提供其他共有人同意出租的证明；
　　（六）改变出租房屋用途的，提供市或者区、县房地产管理
局批准的证明；
　　（七）出租房屋属于本规定第九条第二款规定情形的，提供
房屋相邻关系人同意的书面证明。
　　第十五条　市或者区、 县房地产管理局应当自接到房屋租赁
登记备案申请之日起５个工作日内，对符合登记备案条件的，予
以登记备案，并核发由市房地产管理局统一印制的房屋租赁证书；
对不符合登记备案条件的，不予登记备案，并应当书面说明理由。
　　禁止伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证书。
　　第十六条　承租人租赁房屋用于生产经营活动的， 应当向工
商行政管理部门提供经过登记备案的房屋租赁合同。

　　　　　　　 第四章　当事人的权利和义务

　　第十七条　出租人应当按照房屋租赁合同的约定， 向承租人
交付房屋。
　　出租人未按时交付房屋的，承租人可以催告出租人限期交付；
逾期仍未交付的，承租人可以解除房屋租赁合同。
　　出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使不能实
现租赁目的的，承租人可以解除房屋租赁合同。
　　出租人未按时向承租人交付房屋或者交付的房屋不符合房屋
租赁合同约定的，应当承担违约责任。
　　第十八条　出租的房屋交付时存在缺陷， 房屋租赁合同中又
未作约定，影响承租人正常使用的，承租人有权要求出租人在合
理期限内修复；逾期未修复的，承租人有权解除房屋租赁合同。
第十九条　房屋出租前已抵押的， 出租人应当在订立房屋租
赁合同前书面告知承租人。出租人未书面告知出租房屋已抵押而
给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
　　出租人将已出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，原房
屋租赁合同继续有效。
　　第二十条　出租人应当对出租的房屋及其设施、 设备定期检
查，及时维修、养护，保证承租人居住安全和正常使用。因怠于
修缮造成人身伤害或者财产损失的，出租人应当承担赔偿责任。
房屋租赁合同另有约定的，从其约定。
　　第二十一条　承租人应当按照房屋租赁合同的约定使用房屋。
因承租人的原因造成房屋损坏的，承租人应当负责修复；属于房
屋自然损耗的，承租人不承担赔偿责任。
　　第二十二条　承租人改变房屋用途、 装饰装修房屋或者增添
附属设施的，应当征得出租人书面同意，其中增添的附属设施应
当由租赁当事人协商确定其归属及维修责任。按照规定需经有关
部门批准的，应当获得批准。承租人未征得出租人书面同意
或者超出出租人同意的范围和要求装饰装修房屋或者增添附属设
施的，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
　　第二十三条　出租人应当按照房屋租赁合同的约定收取租金。
除房屋租赁合同另有约定外，出租人不得向承租人收取租金以外
的其他费用。 承租人应当按照房屋租赁合同的约定支付租金。
承租人迟延支付租金的，应当按照房屋租赁合同的约定承担违约
责任。
　　第二十四条　出租人在租赁期间内以赠与、 析产、继承或
者买卖等方式将租赁房屋转让给他人的，原房屋租赁合同继续有
效，受让人应当继续履行原房屋租赁合同。
　　第二十五条　出租人在租赁期间内出售租赁房屋的， 应当在
出售前三个月内通知承租人；承租人在同等条件下有优先购买权。
第二十六条　承租人在住宅房屋租赁期间死亡的， 与其生前
共同居住的人可以按照原房屋租赁合同继续承租该房屋。
　　第二十七条　房屋租赁期届满， 租赁当事人未重新订立房屋
租赁合同的，出租人有权按照约定的期限收回房屋，承租人应当
将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出
租人有权追收房屋占用期间的使用费。
　　房屋返还时，应当符合租赁当事人约定或者房屋正常使用后
的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢
复，由此发生的合理费用由承租人承担。
　　第二十八条　承租人有下列行为之一的， 出租人有权解除
房屋租赁合同并收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
　　（一）利用房屋进行违法活动的；
　　（二）擅自拆改房屋结构或者故意损坏房屋主体结构的；
　　　三）擅自改变房屋用途的；
　　（四）擅自转租、转让、转借承租房屋的；
　　（五）拖欠租金累计六个月以上的；
　　（六）利用住宅房屋生产、储存、经营污染物或者易燃、易
爆、有毒等危险物品的；
　　（七）其他违反房屋租赁合同约定情形的。
　　出租人发现承租人利用租赁房屋进行违法活动的，应当及时
报告有关部门。
　　第二十九条　因城市建设需要拆迁租赁房屋的， 租赁关系按
照房屋租赁合同的约定处理；房屋租赁合同未作约定的，按照国
家和本市房屋拆迁的有关规定处理。

　　　　　　　　　　第五章　房屋转租

　　第三十条　房屋转租是指房屋租赁合同的承租人 （以下称转
租人）在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。
　　第三十一条　房屋租赁合同约定可以转租的， 转租人可以
按照房屋租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转
租的，转租人转租房屋应当征得出租人的书面同意。
　　出租人可以从转租中获得收益。
　　第三十二条　转租房屋的， 当事人应当以书面形式订立房屋
转租合同。转租人应当按照本规定第十三条的规定办理房屋租赁
登记备案手续。
　　房屋转租合同的终止日期，不得超过原房屋租赁合同约定的
终止日期。
　　第三十三条　房屋转租合同生效后， 转租人应当继续履行原
房屋租赁合同约定的承租人的权利和义务，但原房屋租赁合同的
出租人与转租双方当事人另有约定的除外。
　　房屋转租期间，房屋转租合同双方当事人的权利、义务，
适用本规定有关出租人和承租人的权利、义务的规定。
　　第三十四条　房屋转租期间， 原房屋租赁合同发生变更影响
转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，原房
屋租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。

　　　　　　　　　　第六章　法律责任

　　第三十五条　违反本规定第五条第二款出租房屋的， 由市或
者区、县房地产管理局给予警告，责令停止违法行为，并可处以
罚款，其中无违法所得的，处以１０００元以上１万元以下罚款；
有违法所得的，处以１万元以上３万元以下罚款。
　　第三十六条　违反本规定第八条， 未持有房屋租赁经营资质
证书从事房屋出租经营活动的，由市房地产管理局责令停止违法
行为，限期补办房屋租赁经营资质证书，并可处以罚款，其中无
违法所得的，处以１０００元以上１万元以下罚款；有违法所得
的，处以１万元以上３万元以下罚款。
　　第三十七条　违反本规定第十三条、 第三十二条第一款，不
办理房屋租赁登记备案手续的，由市或者区、县房地产管理局给
予警告，责令限期补办登记备案手续，逾期仍不补办的，处以３
万元以下罚款。
　　第三十八条　违反本规定第十五条第二款， 伪造、涂改、
转借、转让房屋租赁证书的，由市或者区、县房地产管理局处以
１０００元以上１万元以下罚款。
　　第三十九条　当事人对行政处罚决定不服的， 可以依法申请
行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政
复议、不提起行政诉讼又不履行行政处罚决定的，由市或者区、
县房地产管理局申请人民法院强制执行。
　　第四十条　房屋租赁管理工作人员玩忽职守、 滥用职权、徇
私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成
犯罪的，依法追究刑事责任。
　　　　　　　　　　　第七章 附则

　　第四十一条　本市对公有居住房屋和廉租房屋的租赁管理另
有规定的，从其规定。
　　第四十二条　住宅房屋的出租人将其住宅房屋出租给外来暂
住人员的，房屋租赁当事人还应当遵守国家和本市治安管理的有
关规定。
　　第四十三条　本规定自２００２年１１月１日起施行。 本规
定施行前本市颁布的有关规定与本规定不一致的，执行本规定。

二00二年九月五日
作为人类实施环境管治最严厉措施的环境刑法，是随着环境危机的日趋严重和人类认识水平的逐步提高而发展的。从世界范围看，以刑法惩处环境违法行为的激进观点，早在1972年斯德哥尔摩联合国人类环境会议上就得以提出。虽然国际刑法学会等诸多组织对此持比较保守的观点，曾经一再警告不要在时机成熟之前为保护生态环境而动刑，但是西方工业国家在环境危机日趋严重的情况下，仍然逆现代刑法非犯罪化的潮流而上，率先进行了大规模的环境刑事立法。发展中国家在谋求经济起飞的过程中，也越来越普遍地认识到生态环境问题对经济持续增长的严重束缚和毁灭性后果，因此也对环境刑事立法给予前所未有的重视。

作为环境危机中刑法变革的产物，环境刑法已然对现代刑法理念带来巨大冲击和挑战。然而，从实际效果看，环境刑法终究无力破解人类社会对生态环境侵害“有组织不负责任”的困局，立法上的激进终究不敌执法和司法上的保守，发达国家和发展中国家的环境刑事立法终究难逃执法不力或司法衰微的厄运，对于扭转工业文明时代生态环境恶化的趋势收效甚微，更无力消减人类社会对可持续发展的疑虑。

环境犯罪本质上是发展主义尤其是唯发展主义的“原罪”，它是人类生存竞争和发展竞争的产物，是发展本身的必要性、阶段性和必然伴随的破坏性所引发的环境大生态系统的紊乱所无法避免的，因而除了局部性、个别性之外，同时也具有全局性、战略性和普遍性的特征。在尚未超越极端人类中心主义环境观和唯发展主义发展观的背景下，在尚未厘清环境伦理观念正当根据和现代刑法理念合理阈限的情况下，环境刑法的运用是仓促而粗糙的。这与其说是暴露了人类应对生态环境问题“黔驴技穷”的尴尬，毋宁说暴露了人类面临生态环境危机“病急乱投医”的窘迫。环境刑法理论体系和制度建设的不合时宜也因此暴露无遗。

我国作为世界上最大的发展中国家，在创造经济发展的“世界奇迹”背后，也伴随着环境问题的隐痛，也面临着资源约束趋紧、环境污染严重、生态系统退化的严峻形势。我国1997年刑法首次专门设立“破坏环境资源保护罪”一节，强化了对环境资源的刑法保护;刑法修正案(八)则进一步进行了修改和完善，并确立了刑法对环境权的直接保护。

但是，从历年《全国环境统计公报》看，偌大的中国，每年作出判决的环境犯罪案件数基本上只有一位数，犯罪黑数明显太大，环境刑法对环境犯罪的规制明显乏力。而司法适用难也只不过是我国环境刑法诸多困境的“冰山一角”，环境刑法在促进资源节约、环境友好、人与自然和谐等方面的应有功能远未发挥。

众所周知的原因之一是，“打官司就是打证据”，而环境污染行为人尤其是污染企业基本上对污染的证明形成了知识垄断，公诉方基本上无力证明污染行为与后果之间的因果关系，更难以证明犯罪构成的主观要件。因此，有观点认为，在环境犯罪问题上如果固守现代刑法“无过错即无责任”、“主客观相统一”等固有观点，会使环境刑法形同虚设。于是，主张立法上采取无过错责任、司法上采取推定因果关系的激进观点呼之欲出。

对此，反对者无不忧心忡忡。因为，如果激进地在立法上采取无过错责任原则，不仅有违现代法治理念中的无罪推定原则，有伤害人权保障原则之嫌，也有违刑法谦抑和节俭的原则，还会导致“泛犯罪化”的倾向，使刑法本身琐碎化，与现代刑法理念格格不入;如果激进地在司法中采取推定因果关系原则，则会遭致“司法绑架科学”的诘难，而且司法的严谨性和刑罚的严厉性可能会降低企业革新与发展经济的积极性，又会遭致“司法阻碍发展”的指责。

这启迪我们，环境刑法学的研究首先需要回答的就是环境刑法介入经济社会发展和环境保护的必要性和正当性问题，因而首先需要解决的就是如何处理好经济增长、社会发展及环境保护之间的关系问题，这既是环境刑法观念正当性、科学性论证的逻辑起点，也是环境刑法制度合理化、精细化建构的逻辑起点。只有通过环境观和发展观的反思才能科学回答这一问题，从而为环境刑法建立坚实的理论基础，进而通过现代伦理观和现代法治观的反思才能厘清环境伦理观念的正当根据和现代刑法理念的合理阈限，从而明确环境刑法的时代使命和价值取向，再进一步通过环境犯罪论、刑事责任论和罪刑各论的反思，重建环境刑法的理论体系和对应的制度体系。而当务之急则是为环境刑法理论体系的重构寻找一个科学合理的理论内核，一条贯穿始终的逻辑线索。

党中央与时俱进提出的生态文明理念，是在充分吸纳中华传统文化智慧并反思工业文明与现有发展模式的基础上，积极推进人类文明进程的重大理论创新。它以人、自然和社会相统一的辩证思维，创造性地回答了经济增长、社会发展及环境保护这三者之间的关系问题，为统筹人与自然和谐发展、为生态文明建设指明了前进方向，也为环境刑法理论体系的重构提供了科学合理的理论内核和贯穿始终的逻辑线索。

环境刑法深层次涉及的是人与自然的关系这一人类的终极问题，环境刑法本身无力回答但又必须回答，这就需要借助“外力”的支持。生态文明理念正是环境刑法回答这一难题可以借助的“外力”，能够引领不合时宜的环境观和发展观从“发展与环境二选一”向“人、自然与社会三合一”转型，使环境保护优先于经济发展的速度、契合于经济发展的质量，从而协调好经济社会发展与环境保护的关系。这不仅有利于自然、也有利于社会，归根到底有利于人的全面发展，既符合“以人为本”的科学发展观，也符合“以人为本”的现代法治观。

于是，“以人为本”的现代法治观具有了生态文明的意涵，从而实现了生态文明理念在环境法律之中的逻辑延伸。而在环境保护面临“市场失灵”、“行政失灵”以及环境民事法和环境行政法乏力的情况下，动用环境刑法敦促经济社会发展和环境保护相协调就是必要和正当的，是符合现代法治的逻辑进路的，从而实现生态文明理念在环境刑法之中的逻辑延伸。

健全的环境法律制度不仅是生态文明的重要标志，而且是生态环境保护的最后屏障。总结三十余年来我国环境法律制度建设的成败得失，剖析环保法治运行中“没有大错、也无大用”的立法因素、“左右为难、夹缝执法”的行政因素、“非不能为、实不欲为”的司法因素和“企业违法、公众无奈”的关联主体因素，我们认为，生态文明建设法治保障机制的构建亟须突破目前环境保护立法、执法、司法和守法之中诸多不利因素犬牙交错、相互掣肘的困境，亟须为环境法治建设寻找新的突破口。

环境刑事法治不仅是生态文明建设的重要组成部分，也是环境法治建设的“制高点”和“总控阀”。因而，环境刑法可以当仁不让地成为生态文明建设的“监督机器”。以环境刑法的制度创新为环境法治建设的突破口不失为明智之举。以生态文明理念引领环境刑法的制度创新不仅能够带动环境法制的整体进步、重组经济社会与生态环境的关系，还能够牵引环境管治模式的法治化改良并倒逼经济发展模式以及社会治理模式的生态化变革。

总之，在生态环境的刑法保护问题上，既要防止极端人类中心主义的保守思维，也要避免极端生态中心主义将环境刑法引向过于激进而不切实际的道路，而应以生态文明理念引领环境刑法的观念变革，超越环境危机中刑法变革的激进与保守之争，让环境刑事立法、执法与司法分工协作，逐步实现人类正义和生态正义的协同保护。这不仅有利于环境刑法理论体系的科学构建，也有利于为环境危机中的刑法制度创新提供科学指导。

(作者为西南政法大学应用法学院副教授)