是不定期租赁还是定期租赁？

左志平


案情简介：
A公司是集体性质的公司，在位与H市环城西路12号新建了一幢综合楼。2001年4月份，A公司就综合楼的招租事宜成立了招租领导组，A公司的经理、副经理等四人，供销社、产权交易所派人参加为租赁领导组成员。2004年4月29日A公司与B公司就综合楼及其附属设施租赁事宜进行协商，约定年租金为42.8万元，租期为8年，双方在产权交易所草拟了一份租赁协议，但双方的法定代表人未签署该协议。随后A公司将综合楼交被告使用。 2002年元月8日A公司为B公司租赁综合楼经营酒店开业提供方便，双方签订了一份租赁协议，该协议是供B公司到工商、公安等部门注册登记之用，正式合同待与税务部门协商后再签订。在租赁期间，B公司按约向A公司履行支付年租金42.8万的义务，A公司亦未提出异议。2003年11月14日A公司向B公司发出书面终止租赁关系，同月18日B公司复函，不同意终止双方租赁关系。为此，双方产生纠纷。2003年12月2日B公司向A公司出具说明：“我公司于2002年1月8日与贵公司签订的租赁协议（是在原产权交易所、供销社、A公司、B公司四方达成的协议）暂仅供工商、公安等部门注册登记用，正式合同等和税务部门协商后由产权交易所签订”。因就租赁关系协商不成，纠纷成讼。
在处理该案时，存在两种观点：第一种观点是终止A公司与B公司之间的房屋租赁关系；B公司搬出租赁房屋，将租赁房屋及附属设施交付给A公司。
理由如下：A、B公司虽然未签订正式的书面合同，但双方在供销社和产权交易所的参与下达成租赁合意。双方已实际履行了租赁合意的约定，A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司向A公司交纳租金，双方的租赁关系事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的必须有书面合同，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同， 双方的租赁性质为不定期租赁。根据不定期租赁的性质，在A公司向B公司提出终止双方租赁关系后，双方的租赁关系应当解除。A公司请求终止双方租赁关系符合法律规定，双方租赁关系终止。双方租赁关系终止后，B公司应当腾让出房屋，将该租赁物交给A公司。
第二种观点：驳回原告诉讼请求。
理由如下：A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经达成租赁合意，并实际履行合意的主要内容，即A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司连续向A公司交纳3年租金。且双方在租赁期间没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据效力优先的原则，合同法总则的规定与分则中的租赁合同的规定存在不一致，租赁合同的单项规定的效力应当低于总则的规定。因此，A公司与B公司之间的租赁关系应为定期租赁。合同订立后对双方均具有拘束力，一方不能随意解除合同。A公司要求终止租赁关系没有事实和法律依据，将严重损害B公司的利益，应当驳回原告诉讼请求。
笔者同意第二种观点。A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经履行主要义务，并实际履行了3年，A公司也未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。应当认定A公司与B公司之间的租赁关系为定期租赁。虽然分则中的租赁合同规定没有订立书面合同视为不定期租赁，但它的效力低于总则的效力。B公司在履行租赁合同时无违约行为，A公司解除租赁关系没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

宣城市宣州区人民法院 左志平


广西壮族自治区来宾市人民政府


来宾市人民政府关于印发来宾市城市建筑垃圾处置管理办法的通知

来政发〔2008〕22号

各县（市、区）人民政府，市直有关单位：
《来宾市城市建筑垃圾处置管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。


二○○八年四月十一日


来宾市城市建筑垃圾处置管理办法

第一章 总则

第一条 为了维护城市市容和环境卫生，切实加强市区建筑垃圾管理，根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》和建设部《城市建筑垃圾管理规定》以及有关法律法规规定，结合我市的实际，制定本办法。
第二条 建筑垃圾是指建设、施工单位或个人在新建、改建和拆除各类建筑物、构筑物、管网等以及装饰装修房屋过程中所产生的弃土、废料及其它废弃物。
建筑垃圾处置，是指对建筑垃圾的倾倒、运输、中转、回填、消纳、利用等活动。
第三条 凡在来宾市城市规划区范围内对建筑垃圾倾倒、运输、中转、回填、消纳、利用等处置活动均应按本办法规定执行。
第四条 市市政管理局是城市建筑垃圾处置的行政主管部门。建设、房产、环保等部门应当按照各自的职责，积极配合做好建筑垃圾的处置管理工作。
第五条 任何单位和个人都有维护城市环境卫生的义务，有监督、举报乱倒、乱堆建筑垃圾行为的权利。

第二章 管理机构的职责

第六条 市政管理局的职责：
（一）贯彻执行国家和市政府的有关规定，制定建筑垃圾的处
置规划并纳入全市市容环境卫生专业规划，组织实施全市建筑垃圾的处置管理，制定并实施建筑垃圾处置规划和计划；
（二）审核各类建设工程建筑垃圾的排放、回填计划，依法核发建筑垃圾处置许可证、建筑垃圾准运证和办理发放有关证件；
（三）统一调剂建筑垃圾的余缺，对建筑垃圾的倾倒、回填进行监督管理；
（四）设置、管理建筑垃圾固定倾倒场所；
（五）统一印制建筑垃圾处置许可证、建筑垃圾准运证和有关证件；
（六）执行建筑垃圾收费制度，按规定收取有关费用；
（七）会同有关部门制止和查处违反建筑垃圾管理有关规定的行为；
（八）研究建筑垃圾无害化处理及综合利用；
（九）指导、协调、监督、检查市容环境卫生（建筑垃圾）管理机构对建筑垃圾处置的日常工作。
第七条 市建设与规划委员会负责场地选址，按照部门职责协助市政管理局做好建筑垃圾管理工作，并督促建设单位或个人及时到市政管理局办理建筑垃圾处置的有关手续。
第八条 市公安交通警察支队负责协助管理市区从事建筑垃圾运输的车辆，对未办理建筑垃圾准运证或建筑垃圾准运证有效期已过而从事运输建筑垃圾的车辆，督促车主及时到市政管理局办理建筑垃圾运输准运证，保证建筑垃圾的运输秩序。
第九条 兴宾区政府负责巡逻检查市区建设、拆除、装饰装修、挖掘等施工工地，督促建筑单位和个人办理建筑垃圾的处置手续，查处无证和乱倾倒建筑垃圾的单位和个人，查处违规运输建筑垃圾的车辆，对运输过程中丢弃、遗撒建筑垃圾、污染城市道路的行为进行处罚。

第三章 处置管理

第十条 各类建筑工程施工前，建设单位和施工单位或个人必须携带规划定点文件、施工图纸、工程预算书（土建部分）以及相关资料，到市政管理局办理建筑垃圾处置的有关手续，交纳建筑垃圾处置费，并签订环境卫生责任书。
单位和个人在房屋改造、维修、装修施工前，必须到市政管理局办理建筑垃圾处置的有关手续，并签订环境卫生责任书。
市政管理局应当在接到申请后20日内作出答复。
第十一条 需异地处置或回填建筑垃圾的单位和个人，应在开工前5日内向市政管理局申请建筑垃圾处置计划，如实填报建筑垃圾的数量、运输时间等事项，并签订环境卫生责任书。就地开挖并回填而不需要运输的工程，由建设单位、施工单位或个人向市政管理局申报备案。
第十二条 单位或个人倾倒建筑垃圾应按市政管理局指定的路线运输、在指定的地点倾倒处理。市政管理局对运输、倾倒、处理建筑垃圾的全过程进行监督。
第十三条 任何单位和个人不得随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾。严禁在红水河、草鞋沟、池、塘、街道、绿化带及建筑垃圾处置场以外的其它场所倾倒建筑垃圾。
第十四条 严禁将家禽家畜的尸体、医疗器具、生化制品、有毒有害物质以及生活垃圾等混入建筑垃圾。严禁将建筑垃圾倒入生活垃圾箱（场）。
第十五条 在市区从事建筑垃圾运输的车辆，必须到市政管理局办理建筑垃圾准运证。
第十六条 在运输建筑垃圾时，应当随车携带建筑垃圾处置许可证（复印件）和建筑垃圾准运证，按照规定的运输路线、时间运行，到指定的建筑垃圾场倾倒。禁止在运输过程中丢弃、遗撒建筑垃圾。
第十七条 施工现场的出入口必须采取有效措施，防止运输建筑垃圾的车辆夹带泥土污染城市道路。运输建筑垃圾期间，施工现场至街道50米的距离内，由施工单位设专人负责保洁，维护城市环境卫生。
施工单位在清洁街道时须采取措施保证安全作业。
第十八条 无力运输建筑垃圾的单位和个人，可以委托市环境卫生（建筑垃圾）管理机构运输，并签订委托清运协议书。
第十九条 建筑垃圾必须在市政管理局设置的建筑垃圾处理场倾倒。市政管理局应及时平整建筑垃圾，保证建筑垃圾处理场的方便倾倒和环境卫生。
第二十条 建筑垃圾处置实行收费制度。建筑垃圾的收费标准由市政管理局会同市物价局制定，报市人民政府审批。
收取建筑垃圾处理费应当出具收费票据。
第二十一条 建筑垃圾产生量的核算：
（一）建筑垃圾产生量＝基础实际产生量＋（基础以上的建筑面积×0.087吨/平方米）＋(拆除旧房面积×0.5吨/平方米)；
（二）吨位折算：二类土按1.65吨/立方米，三类土按1.90吨/立方米，四类土按1.95吨/立方米；
（三）劈山、回填计算：按红线图上原标高与现标高的差距，结合面积计算。
第二十二条 建筑垃圾处置费专款用于建筑垃圾的运输处置及处置设施的建设和管理。

第四章 罚 则

第二十三条 违反本办法的，由市市政管理局或者其委托的单位对责任单位或责任人按《城市建筑垃圾管理规定》和《广西壮族自治区实施<城市市容和环境卫生管理条例>办法》进行处罚。
第二十四条 被处罚的单位或个人应按指定的地点和期限缴纳罚款及接受处理，未按规定期限缴纳罚款的，每日按罚款数额的3%加处罚款。
第二十五条 建筑垃圾管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，将依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第二十六条 本办法从发布之日起实施。
第二十七条 各县、市可参照本办法执行。