辽宁省葫芦岛市人民政府办公室


葫芦岛市人民政府文件
葫政规[2002]2号

　　关于印发《葫芦岛市城镇机关事业单位住房分配货币化试行办法》的通知　　　　

各县（市）区人民政府，市政府各部门：
　　现将《葫芦岛市城镇机关事业单位住房分配货币化试行办法》印发给你们，请遵照执行。

　　　　　　　　　　　

　　　　　　　葫芦岛市城镇机关事业单位住房分配货币化试行办法



　　第一章 总则

　　第一条 为推进城镇机关事业单位住房商品化和社会化进程，建立适应社会主义市场经济体制的城镇住房新制度，不断改善居民住房条件，根据国务院和省政府关于深化城镇住房制度改革精神，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本市城镇实行住房制度改革的单位和个人以及负责组织实施的部门均应遵守本办法。

　　第三条 城镇住房分配货币化改革，坚持国家和省统一指导，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”；坚持既要积极又要稳妥，平稳过渡、综合配套、整体推进的指导方针和管理原则。

　　第四条 全市城镇机关、团体、企事业单位，停止住房无偿实物分配，实行住房分配货币化。职工住房采取用住房公积金、住房补贴、住房贷款和职工收入购买住房的方式解决。

　　第五条 停止住房无偿实物分配后的房价收入比（即当地一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平
均收入工资之比）在4倍以上的地区和单位，在建立住房公积金制度的前提下，对无房或住房面积未达到规定标准的职工发放住房补贴。

　　第二章 住房补贴标准

　　第六条 职工住房补贴，按市经济适用住房平均价格、职工住房面积标准、上年职工年平均工资、工龄及职工个人承担的住房销费比例等因素确定。住房的共用部位、共用设施和共用设备维修基金按补贴总额的5％另行增加。

　　第七条 经济适用住房价格每年调整一次，并由市住房委员会向社会公布，报省备案。

　　第八条 2000年住房补贴基数为：

　　（一）市区内经济适用住房平均价格每平方米建筑面积1400元。

　　（二）每平方米建筑面积职工负担为6000元×4÷60平方米。

　　（三）2000年工龄补贴额为4.20元（年工龄补贴额等干经济适用住房平均价格乘以3‰）。补贴工龄按建立住房公积金制度
前的工龄计算。

　　第九条 1999年9月1日起参加工作的职工（简称新职工）实行按月补贴，累计发放25年；1999年8月31日前参加工作的职工（简称老职工），本人及配偶未达到规定面积标准的（含离退休职工），按规定住房面积标准与实际住房面积的差额发放购房补贴。其中，参加工作年限满25年以上（含25年）的职工购房时，可一次性发放购房补贴；工作年限未满25年的职工购房，按实际工作年限发放购房补贴，其差额部分可在以后的工作年限中由单位根据财力状况予以分次或一次性补发。

　　第十条 新职工按月补贴的计算公式为：
　　按月补贴额=（经济适用住房平均价格÷2-职工年均工资×4÷60)×职工规定住房面积×0.00617
　
　　第十一条 老职工购房一次性补贴的计算公式为：
　　购房一次性补贴额=（经济适用住房平均价格÷2-职工年均工资×4÷60+职工工龄×年工龄补贴额)×(规定住房面积-实际住房面积）
　　（一）参加工作25年（含25年）以上的：
　　实发补贴额=（每平方米建筑面积补贴额+每平方米工龄补贴额×职工购房补贴工龄）×未达标面积
　　（二）参加工作未满25年的：
　　实发补贴额=（每平方米建筑面积补贴额+每平方米工龄补贴额×购房补贴工龄)×未达标面积÷25年×实际工作年限
　　本办法所列每平方米建筑面积补贴额为300元；每平方米建筑面积工龄补贴额为4.20元；未达标面积=规定住房面积-现有住房面积。

　　第三章 住房补贴形式

　　第十二条 按月住房补贴不直接向个人发放，由职工所在单位在发放工资时集中存入市住房资金管理中心在受托银行开设的“职工住房补贴专户”，计入职工个人名下，专项用于住房消费。并将分离出来的维修基金存入住房维修基金专户。

　　 第十三条 享受购房一次性补贴的职工由夫妻所在单位分别发放，按照效率优先、兼顾公平的原则实行轮候制。购房补贴不计入个人所得税基数。购房一次性补贴原则上不直接发给个人，职工在购买住房时由所在单位以转帐方式支付，并同时将维修基金转入住房维修基金专户。

　　 第十四条 享受按月住房补贴的职工，在领取补贴期间用自有资金购买住房的，可持房屋所有权证书及相关资料，经市房改办、资金管理中心确认，由市住房资金管理中心将补贴额拨人职工所在单位，所在单位再将补贴资金发给个人。其余下补贴资金继续存入市住房资金管理中心。享受购房补贴的职工用自有资金购买住房的，按照轮候制的原则，经市房改办、资金管理中心对其有关证件予以确认，所在单位再将购房补贴发给个人。

　　第十五条 新参加工作的职工，自参加工作的第二个月起开始计发住房补贴。职务晋升时应从职务变动的下一个月起，按新职级的住房面积标准计算住房补贴。
　　
　　第十六条 计发住房补贴期间，新职工在市内调动工作的，原工作单位从办理调离手续的第二个月起停发按月补贴，应将其按月补贴情况详细记入住房档案，并随人事档案一并转入新的工作单位继续计发住房补贴。

　　第十七条 与原单位终止劳动关系（辞职、离职、辞退、开除）的职工，原单位应从发生上述行为之日起，停止计发按月住房补贴，并将计发情况记入本人住房档案；重新参加工作的，由新的工作单位根据前期计发的补贴情况，继续为其发放住房补贴；未能重新参加工作的，待其达到法定退休年龄时，对已计发的住房补贴可一次性提取。

　　第十八条 享受按月住房补贴的职工离退休时；其住房补贴余额可一次性提取。

　　第十九条 职工去世，从其去世的第二个月停止计发按月住房补贴。其住房补贴余额由法定继承人提取，并负责偿还住房抵押贷款。
　
　　第四章 住房面积标准

　　第二十条 机关公务员（包括参照公务员管理的人员）住房面积规定标准：市地级职务140平方米；县（处）级职务105平方米；科级以下85平方米；新职工60平方米。

　　第二十一条 事业单位执行专业技术职级的职工住房面积规定标准：正高职级140平方米；副高职级105平方米；中级职级85平方米；初级职级60平方米。

　　第二十二条 机关和事业单位从事国家技术等级标准的技术工人住房面积规定标准：高级技师105平方米；技师和高级工85平方米；初级工60平方米。

　　第二十三条 红军、抗日和解放战争时期的老同志，在享受同职级住房标准的基础上，分别增加建筑面积21、14和7平方米。

　　第五章 住房有无情况界定

　　第二十四条 夫妻双方有两处住房的，其住房面积合并计算，购房一次性补贴由夫妻所在单位分别发放。

　　第二十五条 夫妻双方均未租住过公有住房或未享受过政府和单位住房优惠的属无房户。

　　第二十六条 住私房（包括自建、自购、赠与、继承等住房）的职工，可以享受购（住）房补贴。个人全额出资购买的安居房，不计入本人现住房面积。享受动迁安置、集资建房、解困房和实物分配取得的住房计入本人现住房面积。

　　第二十七条 1999年9月1日以后离婚的职工，离婚前的住房计入本人现住房面积。

　　第二十八条 享受单位补贴购买住房的职工，在计算个人住房补贴额时应扣除单位资助的部分。

　　第二十九条 军队转业干部租住部队公房的视为有房，住房退给部队后视为无房。不退还的，按差额面积计发补贴。军队已发给住房补贴的，由现单位在发补贴时扣除。

　　第三十条 夫妻双方单位在职工购房时已出资补贴的，其补贴资金要合并计算。合并计算的补贴额小于双方单位应补贴合计额时，按差额计发补贴。

　　第三十一条 按成本价购买的住房，经房地产市场出售后，住房面积按交易前的住房面积计算。

　　第三十二条 动迁房均按动迁安置后的住房面积计算，由个人全额出资增加面积部分不计入现住房面积。

　　第三十三条 晋升技术职称后，未被聘用、未提高工资的仍按原职级确定住房面积标准。

　　第三十四条 经人事部门批准聘用，住房公积金及其他待遇与在编人员相同的，可列入住房货币化补贴范围。

　　第三十五条 调入本市工作的职工，将原地租住或按房改政策购买的住房退还给原单位的，视为无房；未退还给原单位或已出售的，视为有房，按差额面积发放购房一次性补贴。

　　第三十六条 集资建房原则上属于有房，其产权比例，1998年以前按安居工程平均价格测定，1999年以后按经济适用住房平均价格测定。

　　第三十七条 住房有、无情况的界定均以合法证据为准。

　　第六章 住房补贴的资金筹集

　　第三十八条 购房补贴的资金主要从财政、单位原有住房建设资金和公有住房出售收入（扣除维修基金）中解决。财政拨款的由财政纳人预算。各级财政部门和实施单位要在保持原有住房建设资金不减少的前提下，做好资金的划转工作。

　　第三十九条 集资建房单位拖欠政府规费的，其单位住房分配货市化补贴资金从欠财政规费中冲减。

　　第七章 住房补贴相关规定

　　第四十条 各单位在实施购房补贴前，均须建立职工住房档案。其内容包括：房屋所有人、房屋所有权性质、原产权单位、共有人及身份证号码、房屋座落、建筑结构、房号、楼层号、房型和建筑面积等情况。《职工住房档案》要实行微机化管理。

　　第四十一条 建立职工住房档案之前，职工对其个人住房情况进行申报、所在单位核实、群众评议认定，合理确定享受补贴条件。对不认真申报或谎报、瞒报其住房情况的职工，经核实后将取消其购房补贴资格。

　　第四十二条 实施购房一次性补贴单位在建立职工住房档案之后，应将本单位职工住房情况、应补面积、补贴人数报市房改办审核验收后，方可申请办理职工购房补贴事宜。

　　第四十三条 市房改办将经审核认定的各单位上报的应补面积、人数、资金情况及时报市住房委员会，由市住房委员会决定年度购房补贴财政拨付资金指标。

　　第四十四条 市住房补贴分配小组按照市住房委员会提出的年度住房补贴计划指标，根据无房和住房未达标新职工人数等具体情况，提出年度住房补贴资金分配意见，报市住房委员会审批。

　　第四十五条 市财政部门根据市住房委员会批准的住房补贴资金指标分配意见，将新职工按月发放购房补贴资金拨到市住房资金管理中心在受委托银行开设的购房补贴资金专户，老职工一次性发放。单位用于购房补贴资金要专项存储，专款专用。对挪用、侵占补贴资金违反财经纪律的行为，按有关规定予以处理。

　　第八章 附则

　　第四十六条 实施住房分配货币化的单位，均应成立有财务、劳资、人事等有关部门和人员参加的领导小组，负责购房补贴工作的调查、核算、分配等工作。

　　第四十七条 个人、单位申请购房补贴时，必须如实填写和申报有关情况，对有弄虚作假行为的，除如数追回补贴金额外，由所在单位或上级机关追究有关人员责任。各级审计、财政及法制、监察部门应加强对住房分配货币化的监督和检查，对违法责任人依法子以处理。

　　第四十八条 南票区、兴城市、绥中县、建昌县应参照本办法并根据本地实际情况进行测算，具体实施办法报市住房委员会审批执行。

　　第四十九条 本办法执行中的具体问题由市住房委员会办公室负责解释。

　　第五十条 本办法自公布之日起施行。

葫芦岛市人民政府办公室
2002年5月8日印发
　　关键词: 善意 恶意 占有
　　内容提要: 民法区分善恶意，是为了根据行为人的心理状态即是否欠缺必要注意来决定行为性质，区分法律后果。“善意”行为均为有权行为。通说主张善意即“不知”或“不应知”。作为善意之根据，“不应知”包含“不知”。当事人“应知”或“不应知”者非自己行为之性质，乃相对人行为之性质。不存在行为人不应知其是否合法之本人行为。所谓“不应知无权占有”是矛盾表述。善意占有是占有人不应知占有移转权利人无移转占有意思，或者占有移转人无移转占有权利，并以“应知”为转化恶意占有条件之占有，属有权占有。无权占有即恶意占有。善意占有均为他主占有。通说既视善意占有为无权占有，又主张善意占有人可取得收益，其实已否定善意占有为无权占有。


一、民法占有理论通说之理解

（一）民法占有理论通说之界定

从有无法律根据的角度，民法之占有可分为有权占有与无权占有。有法律根据之占有为有权占有，无法律根据之占有为无权占有。

通说进一步将无权占有分为善意占有与恶意占有。但善恶意之区分根据，学界观点不一，主要包括以下三种观点：(1)善意即无过错，恶意即有过错。(2)不知或不应知无权占有（通常表述为误信有权占有）而占有为善意，知或应知无权占有而占有为恶意。(3)无怀疑地误信有权占有而占有为善意。言外之意，有怀疑地误信有权占有而占有为恶意，知或应知无权占有而占有当然为恶意。其中第三种观点为通说，理由是较有利于保护原权利人。[1]需要指出，虽然第一种观点认为善意占有之“善意”即无过错，但仍认为善意占有为无权占有。也就是说，在主张善意占有为无权占有或者无权占有包含善意占有与恶意占有这一点上，学界没有分歧。

通说又进一步将善意占有分为无过错占有与有过错占有：“依善意占有人就其善意是否有过失为标准，占有可分为无过失占有与有过失占有。善意占有人就其占有无过失的，为无过失占有；反之为有过失占有。”[2]《日本民法典》第192条规定：“和平而公然地开始占有动产者，如系善意且无过失，则即时取得行使于该动产上的权利。”据此，善意占有不等于无过失占有。学界认为，“此系以善意占有人就其善意是否有过失为标准而区分。反之，有过失占有系指善意占有人就其善意具有过失者而言。”[3]

此处之“有过失”未见解释，从前后文看，似应指非故意且程度较轻之过失。我国立法机关有关主管部门人士即认为：“所谓恶意占有，指明知或者因重大过失不知自己为无权占有而仍然进行占有。”[4]按反对解释，善意占有之善意，应指“不知”或因一般过错“不知”。可以推论，所谓“应知”之判断根据，应为有无一般过错。

（二）占有法律后果之立法区分

在法理上，区分善意占有与恶意占有的目的是区分法律后果，具体包括：(1)收益归属；(2)有益费用归属；(3)损害归属；(4)时效适用。各国家和地区的法律通常均有规定，为作比较，分别引述如下。

在收益归属方面，《意大利民法典》第1148条“孳息的取得”规定：“提出诉讼请求以前已经分离的自然孳息和已经到期的法定孳息属于善意占有人。善意占有人向提出请求的所有权人承担返还自提出诉讼请求之日起直到返还占有物时收取的孳息的责任并且应当尽善良家父的注意义务。”《日本民法典》第189条“善意占有人与孳息”规定：“善意占有人取得由占有物产生的孳息。”我国台湾地区“民法”第952条“善意占有人之权利”规定：“善意占有人，依推定其为适法所有之权利，得为占有物之使用及收益。”同法第958条“恶意占有人孳息之返还”规定：“恶意占有人，负返还孳息之义务，其孳息如已消费，或因其过失而毁损，或怠于收取者，负偿还其孳息价金之义务。”可以发现，各国家和地区之规定虽然表述不一，但均主张善意占有人可取得标的物使用收益，恶意占有人不能取得标的物使用收益。

在有益费用归属方面，《瑞士民法典》第939条规定：“(1)权利人请求交还动产时，善意占有人得请求赔偿为用益支付的必要费用，在未给付赔偿金前，占有人得拒绝交还动产。(2)占有人对前款以外的费用无请求赔偿的权利。但权利人未赔偿上述费用时，占有人在交还动产前，得扣除其为用益花费的金额。但仅以动产本身未因此受损害为限。(3)占有人已收益的孳息，应计算人费用的请求权。”同法第940条规定：“恶意占有人仅对其因占有而支付的费用的必要部分，有请求赔偿的权利。”《意大利民法典》第1150条“修缮、改良和附合”第3款规定：“对善意占有人，应当在因改良而使占有物增加的价值的范围内进行补偿；对恶意占有人则应当选取改良费和因改良而使占有物增加的价值中较低的一项作为补偿金。”《日本民法典》第196条“占有人的费用偿还请求权”第1款规定：“占有人返还占有物时，可使恢复人偿还其为保存占有物而支出的金额及其他必要费用。但是，于占有人取得孳息情形，通常必要费用归占有人负担。”第2款规定：“关于占有人为改良占有物而支付的金额及其他有益费，以其价格增加现存情形为限，可以依恢复人的选择，使其偿还支付的金额或增加额。但是，对于恶意占有人，法院可以因恢复人的请求，许以相当的期限。”我国台湾地区“民法”第955条“善意占有人之有益费用求偿权”规定：“善意占有人，因保存占有物所支出之必要费用，得向回复请求人请求偿还，但已就占有物取得孳息者，不得请求偿还。”同法第957条“恶意占有人之必要费用求偿权”规定：“恶意占有人，因保存占有物所支出之必要费用，对于回复请求人，得依关于无因管理之规定，请求偿还。”占有人费用包括标的物保管费用和改良费用，在法理上，两类费用均有实际费用与必要费用之别。各国家和地区之规定虽然表述不一，均主张有权占有人与无权占有人皆可请求返还必要费用，无实质区别。

在损害归属方面，《瑞士民法典》第938条规定：“物的善意占有人，依其被推定的权利得使用并收益该物的，对权利人无赔偿的责任。前款情形，物消灭或受损害的，占有人无须赔偿。”《日本民法典》第191条“占有人与恢复人的关系”规定：“占有物因应归责于占有人的事由而灭失或毁损时，恶意占有人对恢复人负赔偿全部损害的义务，善意占有人在因灭失或毁损而现受利益限度内，负赔偿义务。但是，无所有意思的占有人，虽系善意，亦应予以全部赔偿。”我国台湾地区“民法”第953条“善意占有人之责任”规定：“善意占有人，因可归责于自己之事由，致占有物灭失或毁损者，对于回复请求权人，仅以因灭失或毁损所受之利益为限，负赔偿之责。”同法第956条“恶意占有人之责任”规定：“恶意占有人，或无所有意思之占有人，因可归责于自己之事由，致占有物灭失或毁损者，对于回复请求权人，负损害赔偿之责。”可以发现，关于无权占有之损害归属，其规定不一，具体分为以下二种情形：(1)善意占有损害无须赔偿；(2)善意自主占有损害以所受利益为限赔偿；善意他主占有损害应予全额赔偿，恶意占有损害应予全额赔偿。

在时效适用方面，《德国民法典》第937条规定：“(1)自主占有动产经过十年后，取得其所有权（取得时效）；(2)取得人在取得自主占有时，为非善意或在以后知悉所有权不属于自己时，不成立因时效而取得所有权。”《法国民法典》第2229条规定：“为能够供时效之进行，占有应当是以所有人之身份持续、不断、平静、公开、毫无隐讳的占有。”同法第2265条规定：“以正当名义善意取得不动产的人，如真正的所有人居住在该不动产所在地的王国法院（上诉法院）管辖区内，经过十年，得因时效完成而取得该不动产的所有权；如真正的所有人居住在该法院管辖区以外，经过二十年，善意取得人即可取得该不动产的所有权。”《日本民法典》第162条“所有权的取得时效”规定：“(1)以所有的意思，二十年间平稳而公然占有他人物者，取得该物所有权。(2)以所有的意思，十年间平稳而公然占有他人不动产者，如果其占有之始系善意且无过失，则取得该不动产的所有权。”我国台湾地区“民法”第768条“动产所有权之取得时效”规定：“以所有之意思，五年间和平、公然占有他人之动产者，取得其所有权。”同法第769条“不动产之一般取得时效”规定：“以所有之意思，二十年间和平继续占有他人未登记之不动产者，得请求登记为所有人。”同法第770条“不动产之特别取得时效”规定：“以所有之意思，十年间和平继续占有他人未登记之不动产，而其占有之始为善意且无过失者，得请求登记为所有人。”可以发现，各国家和地区对取得时效规定不一，其分为以下二种情形：(1)只适用于善意占有，不适用于恶意占有。(2)动产占有不区分善恶意，取得时效期间相同；不动产占有区分善恶意，善意占有取得时效期间短于恶意占有。

二、民法占有理论通说之质疑

然而，关于善意占有之性质，善意占有与恶意占有之法律后果，相关通说均值得商榷。

（一）“应知”即包含“知”

民法有善意第三人、善意取得、善意占有等范畴，如依据物权公示原则，未经法定方式公示之物权，不得对抗善意第三人。此处之“不得对抗”，是指善意第三人可取得物权或占有标的物。善意第三人取得物权称为善意取得，善意第三人占有标的物称为善意占有。那么民法之善意，究竟是什么意思呢？

善意是相对于恶意的概念。民法区分善意与恶意，是为了根据行为人之心理状态即是否欠缺法律意义上之必要注意来决定行为性质和区分法律后果。在通说中，善意解释为“不知”或“不应知”；恶意解释为“知”或“应知”。据此，判断是否善意实际上有两个根据，一是知还是不知；二是应知还是不应知。这两个根据应属并列关系，可以交叉，但不能包含。其中“知”属主观状态，有时难以界定，只能以是否“应知”为判断根据。在法理上，所谓“应知”之“应”，只能解释为不欠缺必要注意。当事人原来“知”，或者根据法定注意义务“应知”，但因欠缺必要注意，如遗忘、疏忽，为占有行为时并不“知”，即根据当事人为占有行为时之心理状态，可推定“不知”，此类占有不属善意。也就是说，“应知”而“知”，当然非善意；“应知”而“不知”，亦非善意。这意味着作为善意之根据，“应知”已包含“知”。因此，判断是否善意，其实只有一个根据，即是否“应知”，“知”否无须考虑。可以得出结论：善意即无法律上过错，恶意即有法律上过错。通说认为善意占有包括有过错占有和无过错占有，没有逻辑根据。

需要指出的是，必要注意义务之“必要”难以明确界定，最终只能由法官依法决定。因此，何谓“应知”，最终也只能由法官依法决定。

（二）善意根据之区别

有法谚谓：“不知情免责，不知法不免责。”前半句话只能理解为，特定人为特定行为时，有正当理由相信自己的行为不侵害他人权利，此类行为不欠缺必要注意，不发生民事责任。至于何谓正当，只能由法官依法认定。显然，民法所谓善意即不知情，确切地说是不应知情。据此，法谚的前半句似可改为“不应知情免责”。法律是行为规范，法律为所有主体指明了合法的道路。此处之“情”，应该发生于特定人为特定行为前，不包括当事人之特定行为。

占有之移转，包括占有丧失行为和占有取得行为，这两个行为共同完成占有移转。民法上因行为人行为变动权利义务之他人称行为相对人，简称相对人。民法善意所不应知之“情”，并非行为人行为之性质，而是相对人行为之性质。在善意取得关系中，取得人不应知处分人无处分权，此处之“情”，指相对人行为之性质，符合法理。将善意占有界定为误信有权占有而占有，或者无怀疑地误信有权占有而占有，此处之“情”均指占有人自己行为之性质，违背上述法理。

占有移转关系中，占有丧失行为与占有取得行为共同完成占有移转，能否因此推论，不应知占有丧失行为之性质，即不应知占有取得行为之性质？同理，不应知占有取得行为之性质，即不应知占有丧失行为之性质？这一问题，涉及物权公示原则。

（三）通说与物权公示原则的冲突