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房地产权属变更案例评析/宋飞

时间:2024-05-12 12:43:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9784
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房地产权属变更案例评析

作者:宋飞(网络游魂) 本文原载葵花法律论坛

1994年10月,某外国一家跨国公司来华投资,在某市兴办了一家外商独资企业。1995年1月,在某市一次国有土地使用权拍卖出让会上,获取某市一地块的土地使用权。随后进行房地产开发,于1996年3月在该地块上建起商住楼一座,共8层。其中,最底一层承租给某国有商场二至五层卖给七家公司商住,六至八层留作自用。后以此自用的三层作抵押向某银行贷款。但因逾期不能偿还贷款,某银行申请法院变卖该三层房地产,后该三层由另外四家公司购买。
问:该外商独资企业自获取该地块使用权,至商住楼六至八层变卖,按照房地产法的规定,应办理哪些房地产权属变更手续?

答:1.获取该地块使用权,应向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府颁发土地使用权证书。
2.在该地块上建起商住房,应凭土地使用权证书向市房管部门申请房屋所有权登记,由市房管部门核实并颁发房屋所有权证书.
3.将楼房二至五层卖给七家公司商住,应向市房管部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所用权证书向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府更换或更改房屋所有权证书.
4.将自用的六至八层作抵押向银行贷款,企业应与银行持土地使用权证书和抵押合同,到市房管部门办理抵押登记.
5.六至八层被变卖后,企业应按照房地产变更登记的程序,持法院判决文书为购买方的四家公司办理土地使用权和房屋所有权的过户登记.

点评:房地产权属变更一向是一项让购房者和开发商头疼的事情。以上这个案例虽然旧了一点,希望能给想弄清登记程序的人们指点迷津。

作者简介:宋飞,1980年12月11日生, 毕业于华中科技大学法学院,现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作.曾在法律图书馆网发表论文《人治与法治的较量-兼论德治》、《从一案看劳动教养制度的存废》、《试论国有资产流失与法律规制》、《周??与》、《盖尤斯与》、《格老秀斯法学思想研究》、《制定法、成文法概念比较研究》、《宪法定义新论》、《试论我国法学教育的现状问题与对策》、《对12起处罚决定被撤销的复议案的法理分析》、《公司法与劳动法竞业禁止原则之比较》、《试论公司监事制度》;译作《中国传统哲学与争端解决》、《美国诉微软案》、《屠宰场案的负面影响》。


河南省劳动监察规定

河南省人民政府


河南省劳动监察规定
河南省人民政府



《河南省劳动监察规定》,已经省政府常务会议审议通过,现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为了保障国家劳动法律、法规、规章的贯彻实施,保护劳动者的合法权益,促进经济发展和社会稳定,根据《中华人民共和国劳动法》等有关法律、法规,结合本省实际,制定本规定。
第二条 本规定所称的劳动监察,是指县级以上劳动行政部门对各类企业、个体经济组织以及国家机关、事业单位、社会团体等用人单位遵守劳动法律、法规、规章情况进行监督检查和对违法行为依法给予行政处罚的行政行为。
第三条 劳动监察应当经常化、制度化,依法办事,实行劳动监察与群众监督相结合。
第四条 各级人民政府有关部门,用人单位和工会组织应当在各自的职责范围内,协助劳动行政部门做好劳动监察工作。
第五条 任何组织和个人对违反劳动法律、法规、规章的行为,有权向劳动行政部门检举和控告,并受法律保护。

第二章 职责与内容
第六条 劳动行政部门的劳动监察机构,具体负责劳动监察工作,履行下列职责:
(一)宣传国家劳动法律、法规、规章和政策,督促用人单位贯彻落实;
(二)监督检查用人单位遵守劳动法律、法规、规章和单位规章制度的情况;
(三)制止违反劳动法律、法规、规章的行为,并依法给予行政处罚;
(四)对劳动监察人员进行培训、管理;
(五)法律、法规、规章规定的其他劳动监察职责。
第七条 劳动监察人员在执行公务时,有权依法进入用人单位了解遵守劳动法律、法规、规章的情况,有权要求用人单位和劳动者出示有关证件,说明有关情况,查阅或者复制必要的资料,询问有关人员,并对劳动场所进行检查。
第八条 劳动监察的内容:
(一)招用职工和订立、履行劳动合同的情况;
(二)执行劳动工资的情况;
(三)执行社会保险有关规定的情况;
(四)遵守工作时间和休假制度的情况;
(五)遵守劳动安全卫生规定、标准的情况;
(六)遵守女职工和未成年工特殊保护规定的情况;
(七)职业培训、职业技能鉴定的情况;
(八)职业介绍组织遵守劳动法律、法规、规章的情况;
(九)建立劳动规章制度的情况;
(十)法律、法规、规章规定的劳动监察的其他事项。
第九条 劳动监察人员必须秉公执法,不得滥用职权,徇私舞弊,不得向他人泄露有关情况和商业秘密及有关的保密资料,并为举报者保密。

第三章 管 辖
第十条 省劳动行政部门负责组织、协调、指导和管理全省劳动监察工作,并负责本省行政区域内的中央直属、省直属和在省工商行政管理机构注册登记的用人单位的劳动监察工作,查处全省范围内的重大劳动违法案件和认为应当由省查处的劳动违法案件。
市地、县(市、区)劳动行政部门按照职责分工负责管理本行政区域内劳动监察工作。
第十一条 各级劳动行政部门对管辖的案件,应当认真查处,依法及时办理。
上一级劳动行政部门认为必要时,也可以把自己管辖的案件指定下一级劳动行政部门办理。
第十二条 两个或两个以上的劳动行政部门发生管辖争议的,由发生争议的各方协商解决,协商不成的,可提请共同的上一级劳动行政部门指定管辖。

第四章 程序与方式
第十三条 劳动监察采取巡视监察、专项检查、年度审查等方式。对用人单位违反劳动法律、法规、规章引发的突发事件,劳动行政部门应当会同有关部门和工会组织及时处理。
第十四条 劳动监察人员执行公务,应有2人以上共同进行,并应当佩戴劳动监察标志,向被检查对象出示执法证件,说明有关监察事宜。
第十五条 查处违反劳动法律、法规和规章的行为,应当遵守国家规定的法律程序,并遵守下列规定:
(一)对接受举报和劳动监察时发现的违法行为,经过审查,认为有违法事实,需要依法追究的,应当登记立案;
(二)对已立案的案件,应当全面、客观、公正的调查,收集有关证据,依法进行检查;
(三)在调查取证时,可采取抽样取证,在证据可能灭失或日后难以取得的情况下,先行登记保存,并在法定时间内予以处理。
(四)调查终结时,应当依法作出给予行政处罚或不予行政处罚的决定。
(五)给予行政处罚的,在作出行政处罚决定之前,应当听取当事人的陈述,告知其行政处罚的事实、理由、依据及依法享有的权利。
(六)依法给予行政处罚的,制作行政处罚决定书,依法交付或送达当事人。
第十六条 劳动监察人员处理劳动违法案件时,与本案有利害关系,应当回避。
劳动监察人员的回避,由其所在劳动监察机构的负责人决定;劳动监察机构负责人的回避,由其所在劳动行政部门的负责人决定。
第十七条 劳动行政部门实施劳动监察,必要时可向用人单位下达劳动监察询问通知书、劳动监察指令书,用人单位自收到之日起10日内据实向劳动行政部门作出书面答复。
第十八条 劳动行政部门查处劳动违法案件,应当向上一级劳动行政部门报告;劳动行政部门制作的行政处罚决定,应当在10日内报送上一级劳动行政部门备案。
第十九条 上级劳动行政部门发现下级劳动行政部门的劳动监察行为和对案件的处理决定不当的,应当责令下级劳动行政部门予以纠正。
第二十条 劳动监察案件应当自立案之日起30日内结案,特殊情况经上一级劳动行政部门批准,可以延长,但延长时间不得超过60日。
第二十一条 劳动监察人员依法行使职权时,任何单位和个人不得阻挠、拒绝。

第五章 法律责任
第二十二条 劳动法律、法规、规章对用人单位的违法行为已规定处罚的,从其规定。劳动行政部门或其他有关行政部门应当依照法律、法规、规章的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十三条 劳动行政部门对违反劳动法律、法规、规章的用人单位,有权依据有关法律、法规、规章的规定责令其支付工资报酬、经济补偿、赔偿金、滞纳金等。
第二十四条 用人单位制定的劳动规章制度违反劳动法律、法规、规章规定的,劳动行政部门应给予警告,责令其改正。
第二十五条 用人单位有下列行为之一的,由劳动行政部门责令限期改正,并处以1000元罚款;对责任人员违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
(一)无理阻挠劳动行政部门依法行使劳动监察职权的;
(二)伪造、隐匿、毁灭证据,或者拒绝提供有关劳动监察资料的;
(三)无理拒不执行劳动行政部门下达的行政执法文书的。
第二十六条 对劳动行政部门行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议、不提起讼诉,又不履行处罚决定的,作出处罚决定的劳动行政部门可以依法申请人民法院强制执行。
第二十七条 劳动行政部门及其劳动监察人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。侵犯用人单位的合法权益造成直接经济损失的,应当依法承担赔偿责任。

第六章 附 则
第二十八条 本规定执行中的具体问题,由省劳动行政部门负责解释。
第二十九条 本规定自发布之日起施行。



1998年4月1日

全民所有制工业企业推行承包经营责任制有关财务问题的规定

财政部


全民所有制工业企业推行承包经营责任制有关财务问题的规定
财政部



为了促进全民所有制工业企业承包经营责任制的发展和完善,根据《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》,对有关财务问题作如下规定。
一、全民所有制工业企业都要推行承包经营责任制。盈利企业和亏损企业都可根据自身的实际情况选择承包经营责任制的具体形式,不能包肥不包瘦,包盈不包亏。所有承包企业都要确保上交国家财政收入,增强企业自我发展能力,确保企业资产增值,逐步改善职工生活。
二、盈利企业承包上交利润的范围是所得税、调节税、利润;实行所得税后承包的,是所得税后的调节税、利润。
亏损企业承包的范围是国家拨补的亏损。
不论是盈利企业还是亏损企业,都不得承包除所得税、调节税以外的其它各项税收。
三、承包上交国家利润的主要形式有:
(一)上交利润递增包干;
(二)上交利润递增承包,超收分成;
(三)上交利润基数包干,超收分成;
(四)微利企业上交利润定额包干;
(五)亏损企业定额补贴包干,或亏损补贴递减承包,减亏分成;
(六)企业上交所得税后利润承包;
(七)国家批准的其他形式,
四、财政部门应认真核定企业承包基数和承包目标。
实行承包经营责任制,一般应当采取公开招标办法,通过竞争,确定上交国家利润承包基数和承包目标。
核定承包基数的原则是:盈利企业一般不能低于承包前一年的实际应上交利润;亏损企业一般不能高于承包前一年的实际应补贴数,国家不再减税让利;少数企业受客观因素影响,利润或亏损增减变化较大的,可依据前二至三年上交利润或者亏损补贴数额的平均数作为基数,予以核定

企业承包上交利润目标,有条件的应采取上交利润递增承包(或者亏损补贴递减承包)办法。即在承包基数上加一个与生产增长幅度相适应的增长比例(或者减亏比例)。企业超过承包目标多上交的利润(或者多减亏额),实行分档分成,但分成比例不能高于超目标利润(或者减亏额
)的70%。完不成承包目标的,用企业自有资金补齐。
五、财政部门要积极做好企业承包方案的测算制订、论证答辩和签订承包合同的各项工作。承包合同中有关财务指标须经财政部门同意,方能生效。
六、企业实行承包后,执行中仍应按现行税法规定,缴纳产品税、所得税、调节税和其它各项税收。盈利企业完成承包上交利润目标后的超目标利润,也应照章缴纳所得税、调节税。企业超过年度承包目标多得的部分,由财政部门采取收入退库方式,返还给企业,作为企业留利处理。
有关退库的具体办法由我部另行通知。财政部门应根据承包合同规定和企业报表反映数额,以及金库的入库数,按委度将企业应得部分的80%退库返还给企业,年终进行清算,多退少补,保证兑现。此项退库款不能在企业缴纳所得税、调节税时直接进行抵交。
七、承包企业在承包合同期内遇有增加(减少)税种、提高(降低)税率以及调整指令性计划产品价格时,除国务院有专门规定准予调整以外,企业上交目标任务或亏损补贴指标,一律不作调整。
八、签订承包合同时,对企业尚未归还的基建和专项技措贷款余额,必须在合同中规定还贷期限,按上一年用缴纳所得税前利润归还贷款的数额,参考贷款项目投产后的新增效益情况以及贷款合同的要求,核定企业承包后每年的还款数额。年终按核定数应当用于还贷而没有用于还贷的
利润,应如数补交财政。企业承包前的贷款还完后,应按承包期内实际还贷的年平均数额,相应调整企业承包基数。
企业实行承包后新发生的基建和专项技措贷款,一律用企业留利、超目标所得和其它自有资金归还。
九、财政部门应会同企业主管部门认真核定承包企业留利中的生产发展基金、福利基金和奖励基金的分配比例。试行住房制度改革的企业,可按企业福利基金、奖励基金和后备基金的一定比例提取住房基金,用于住房制度改革。
企业超承包目标多得部分,应主要用于生产发展和技术改造。
十、承包企业经营者按合同规定获得的年收入,除按国家规定计入企业成本的部分以外,其余部分在企业留利中列支。企业经营者完不成承包经营合同任务时,应当按合同规定扣减其收入,直至保留其基本工资的一半。
十一、实行承包经营责任制的企业要建立健全企业内部的经济责任制,把各项承包指标落实到分厂、车间、班组和个人,把责、权、利结合起来,努力推进企业现代化管理,充分调动广大职工的积极性。
十二、企业实行承包后,有条件的可试行资金分帐制度,划分国家资金和企业资金,分别列帐。企业资金属全民所有制性质。有关国家资金、企业资金的划分办法和财务会计处理问题,由我部另行规定。
十三、财政部门要根据国家有关法规和承包合同的规定,对承包企业的生产、财务活动进行检查、监督。要帮助承包企业按现行财务制度规定,准确核算产品成本和利润,正确提取折旧基金和大修理基金,加强对固定资产的正常维修和更新改造,保证设备完好和资产增值。凡以不正当
手段虚增利润或弄虚作假的,除一律不准计提效益工资和取得超承包目标所得外,并按国务院《关于违反财政法规处罚的暂行规定》进行处罚。
十四、承包企业应严格遵守国家物价管理制度,不得随意涨价或变相涨价。发现有违法行为的,应对其非法所得全部没收,上交财政,并按国务院《价格管理条例》的规定进行处罚。
十五、省、自治区、直辖市和计划单列市推行企业承包经营责任制应坚持自费改革原则。实行总额分成上解财政体制的地区,因企业超承包目标多得的部分从收入中退库而影响中央财政收入的部分,年终单独结算,由地方财政返还给中央财政。但对于财政收入分成比例低于50%的省
、直辖市和计划单列市,中央财政可以补助到50%,计划单列市的收入和省挂钩的,按中央和省的分成比例分别负担。
十六、交通、建筑、农林、物资、商业、外贸、旅游等行业的全民所有制企业实行承包经营责任制的,可参照本规定执行。
十七、本规定自1988年1月1日起实行。财政部1987年发布的《关于国营大中型工业企业推行承包经营责任制有关财务问题的暂行规定》同时废止。



1988年4月27日